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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

網簽限額兩套 廣州樓市全面降速



註:網簽限額的結果是,5月20日-26日,定價20000元/平方米以上、廣州最貴的前20個樓盤,每個樓盤在這整整一周內的平均網簽套數是1套。

新浪樂居深度報道記者陳標傑/文

15097元/平方米是2013年廣州市房價調控目標。4月份,廣州市新建商品住宅成交均價已經達到16374元/平方米,兩者之差僅千餘元。樂居深度報道匯總》》

但是,政府決意用更簡單的策略達到目標。自4月24日,廣州國土房管局發佈通知,要求商品住宅預(銷)售前,房地產開發企業應辦理預售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導;未辦理網上價格申報的,或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的,暫不核發預售許可證;超過申報價格銷售的,暫停網上簽訂商品房買賣合同。

除瞭預售證環節的限制外,網簽限制也一並展開。新浪樂居從廣州業內獲得的確鑿消息稱,廣州市多個樓盤接獲通知,高價樓盤單個樓盤每天隻允許網簽兩套,超過兩套則網簽顯示無法通過。

這一做法較北京的限價政策更為嚴厲,而廣州樓市五月以來也如期進入政府願意看到的那種調整。然而,一方面廣州一手住宅量價齊跌,迎合著調控者的數據偏好,另一方面,數據所掩蓋的市場態勢正在急劇積累著變化的動能。

預售風雲

"傳廣州真的限價,不!是國土房管局親自定價瞭!"保利地產廣東區域董事長餘英在個人微博上評價說。

餘英發佈微博事出有因。保利旗下某樓盤進行網上申報預售價時,盡管定價比2012年還低,但是系統給出的指導價格更低,因此預售無法通過。

另一新盤鳳樂雅軒,按2.7萬元/平方米的均價申報預售證無法通過。因此,系統給出的指導價是2.1萬元/平方米,這個價格是該樓盤所在整個海珠區2012年的均價。開發商不願接受,隻能先擱置申報,延期銷售。

開發商們一度猜測,指導價將以"廣州各住宅項目今年均價不得高於去年均價"為原則,然而國土房管局對此公開否認,不過也沒有言明,指導價的標準到底是什麼。不過,從申報的結果可以看出部分跡象:老項目的新產品不能超過前一期的售價,新盤的價格不能高於所在區域去年的成交均價。

由於城市中心區房價較高,政府幾乎關停瞭中心城區樓盤的預售證發放。滿堂紅地產市場研究部高級經理周鋒對樂居記者表示,定價在2.5萬元/平方米以上的項目,無法申報成功。而這直接導致中心城區的新盤開盤全線擱淺。

機構數據顯示,在4月29日-5月9日之間,廣州全市竟然沒有任何樓盤領到預售證,全市無新房補充入市。

按照市場預計,五六月間,廣州全市可入市的新房約1.2萬套,但已拿預售證的大概隻有50%。而拿到預售證的,90%是在郊區的花都、番禺、南沙、增城區域。"政府想把房價控制在1.5萬,那麼不得不對中心城區新盤加以限制。"滿堂紅地產周鋒說。

網簽單日單盤限兩套

那麼,那些在4月24日前拿到預售證的項目,是不是具備瞭對調控的免疫力?

某樓盤在限價政策出臺的前一二胎房子買賣貸款全省皆可處理周就獲批預售證,但是實際銷售卻遭遇很大障礙。該公司得到房管局通知,每天隻允許網簽兩套。

單個項目每天網簽兩套,對此,房管局並未發文公示。但是,有開發商說,雖然不存在明確標準,但是網簽時斷時續,有時候直接就鎖定系統,無法登錄。位於CBD珠江新城的一個高端樓盤,雖然限價新政之前就拿到預售證,但是網簽卻遇到難題。銷售人員說,近期該樓盤一套網簽都沒成功,盡管實際成交瞭多套,還有客戶交瞭首期辦瞭按揭,但是網簽一直無法通過。

來自機構的數據顯示,5月20日-26日,定價20000元/平方米以上、廣州最貴的前20個樓盤,每個樓盤在當周內的平均網簽套數是1套。

郊區南沙2012年的網簽均價是8436元/平方米,自從去年底南沙區升格為國傢級新區後,房價一直竄升。但是,某去年拿到預售證的樓盤,在網簽的時候申報價格是12000元,然而,系統給出的網簽指導價隻有它的70%。

"如果賣八千多,那麼前期買一萬多元/平方米的業主,肯定會上門來鬧。"開發商說萬丹鄉民間二胎房屋銀行

限價、限區域的效果是,4月24日-5月23日一個月間,廣州全市一手住宅成交6530套,同比下降10%。其中,中心城區成交環比下降37.4%,同比下跌18.3%。作為中心城區的天河區,新房成交量在5月的其中一周,曾一度環比降73%;成交均價21368元,環比降49%。

開發商應對策略

位於郊區增城的翡翠綠洲,是香江控股集團旗下的項目。翡翠綠洲所在的區域按照政策劃分,是"限價不限購"區域,價格不得超過前一期均價的8%。翡翠綠洲此前一期為7800元/平方米的毛坯住宅,而即將開盤的新一期組團賣的是精裝修產品。若按照8%的漲幅出售,開發商最新推盤定價是11000元/平方米起。如何過得預售、網簽的關?

翡翠綠洲的銷售,采取做兩份合同的方式,以毛坯8000元/平方米,裝修2500-3500元/平方米的價格,分別與購房者簽署房屋買賣合同及裝修合同,便於通過網簽,曲線達到售價水平。而在增城,多數大盤均采用這種方式售樓。

"這種方式現在管用,並不能持久。"滿堂紅高級經理周鋒認為,首先,分開兩份合同的做法,是打擦邊球,對大型開發商來說並不可取。而且,裝修款是不能按揭的,這提高瞭客戶購買的資金難度。

研究人士鄧浩志說,經兩份合同分開處理後的數據隻反映毛坯價格,並不全面。更重要的是,成交結構的人為調控,導致廣州郊區成交量繼續上升,中心城區則交量大幅下降,導致全市整體成交均價結構性下降,而非廣州市場實質性降價。

然而,廣州房價獲得上漲的支撐,始終未改。今年前3個月來,廣州房價漲幅約7%,部分區域漲幅達到瞭22%。從一些在售樓盤的價格上可看出端倪,中海譽城的網簽價格,2月份是12888元/平方米,4月份是14148元,5月23日的網簽價是14953元。萬科東薈城的洋房報價16000元/平方米起,此前產品均價是14000元。

對開發商來說,被預售證和網簽阻斷瞭銷售進度,唯一的決策隻能是等待,等待房價數據被調控得比較符合政策偏好,那時才有可能對市場松綁。周鋒認為,目前的狀況,諸如85%的在售樓盤為郊區盤,預售證和網簽雙重控制的情況,至少要持續到第四季度,才能讓房價數字符合調控預期,才有可能迎來政策的變化。

在此以前,開發商必須等待。

樂居深度報道匯總》》

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-28/10112233416.shtml

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